Купля-продажа гаража через МФЦ в 2024 году

Сделки с недвижимостью осуществляются исключительно при наличии прав собственности и полноценного документального сопровождения. Прежде чем начать готовиться к операции, потребуется определиться, где произойдет регистрация договора купли-продажи гаража. Самый оптимальный вариант в 2024 году – посещение МФЦ, благодаря чему процедура регистрации купли-продажи гаража пройдет в сжатые сроки с минимумом проблем.

Для приобретения персонального гаража в 2024 году потребуется подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это можно непосредственно через МФЦ. Как выполняется эта процедура, какие нюансы и «подводные камни» нужно осознавать, разберем детальнее.

Можно ли продать гараж в МФЦ в 2024 году?

Если условия покупки гаража в полной мере отвечают законодательным инициативам, оформить ее можно без особых сложностей посредством обращения в МФЦ. Законодатель устанавливает обязанность Росреестра по фиксации сделок с недвижимостью. После появления центров «Мои документы», регистрировать сделку купли-продажи гаража стало проще, так как подача документации возможна через специалистов МФЦ без необходимости выстаивания очередей в Росреестре.

Необходимые документы для реализации

Для утверждения ДКП на гараж посредством посещения МФЦ в 2024 году придется собрать определенный пакет документации. В зависимости от ситуации список документов может меняться. Если продавец обладает собственническими полномочиями на постройку и землю, от него затребуют в МФЦ:

• заявление (ч.1 ст.18 ФЗ-218);
• оригинал и копию паспорта гражданина (п.8 ст.18 ФЗ-218);
• квитанцию об уплате пошлины (п.7 ст.18 ФЗ-218);
• технический план постройки (ст.24 ФЗ-218);
• правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) (ч.2 ст.56 ФЗ-218);
• разрешение на продажу от супруга (супруги), если гараж признан совместным имуществом (ст.253 ГК РФ).

Если гараж передается в собственность в результате покупки, от покупателя и продавца потребуют в МФЦ акт приема-передачи и ДКП. В случае получения собственности по наследственному процессу – бумаги, устанавливающие вступление в наследство (ст.14 ФЗ-218).

В случае нахождения владения на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК) перечень бумаг будет иным (ст.18, 21 ФЗ-218):

• уставные бумаги кооператива (устав);
• сведения о предоставлении земли под организацию ГСК;
• данные ФНС о постановке ГСК на учет;
• подтверждение членства в ГСК (членская книжка);
• выписка из ЕГРЮЛ;
• разрешение на постройку и акт о передаче объекта в пользование.

Обозначенные данные запрашиваются в бухгалтерии кооператива. Сделки по купле-продаже гаража в ГСК регулируются согласно ст.551, 552, 556, 167, 209, 223 и 288 ГК РФ.

Помимо перечисленных бумаг, от сторон соглашения могут затребовать иные сведения (ч.4 ст.18 ФЗ-218). Об этом им сообщат непосредственно в центре «Мои документы». Для успешной регистрации сделки купли-продажи гаража через МФЦ в 2024 году потребуются оригиналы и копии документов.

Кто должен оформлять куплю-продажу гаража через МФЦ в 2024 году?

Если между покупателем и продавцом гаража составлен договор купли-продажи в простой письменной форме, для утверждения этого договора присутствие продавца и покупателя в МФЦ обязательно (ст. 15 ФЗ-218). Это объясняется тем, что в обозначенной ситуации заявку на регистрацию ДКП гаража в 2024 году должны подать оба участника продажи.

Если в составлении бумаги принимал участие нотариус, заявку на регистрационный процесс вправе подать один из участников (продавец или покупатель). Соответственно со ст.15 ФЗ-218, в МФЦ отправляется лицо, планирующее оформить сделку от своего имени.

В какой МФЦ надо обращаться, чтобы продать гараж через МФЦ

В соответсвии с ч.2 ст.18 ФЗ-218 в 2024 году продавец и покупатель гаража вправе посетить любой филиал МФЦ без оглядки на место проживания и местонахождение недвижимости. Данный пункт был внесен в соответствии с экстерриториальным принципом, реализуемым Росреестром.

Выбор МФЦ остается за участниками договора купли-продажи гаража.

Как проходит продажа гаража в МФЦ в 2024 году?

Если отсутствуют какие-либо недочеты, продать гаражную постройку и зафиксировать соглашение через МФЦ в 2024 году можно за несколько визитов. Процесс продажи гаража при участии специалистов осуществляется по такой инструкции:

1. Посещение МФЦ. После оформления ДКП на гараж пользователю потребуется предварительно записаться на прием, в назначенное время явиться в организацию. Также допускается посещение специалиста МФЦ для регистрации купли-продажи гаража в режиме очереди. Для этого потребуется прийти в близлежащее подразделение, получить талон и дождаться вызова.
2. Взаимодействие со специалистом. Необходимо разъяснить сотруднику МФЦ цель посещения, предоставить необходимый документальный пакет, подготовить заявку, оплатить пошлину. Как только это выполнено, специалист выдаст справку, подтверждающую получение документации, опись предоставленных бумаг. Заявитель будет уведомлен о приблизительной дате готовности выписки из ЕГРН уже с данными нового собственника гаража.
3. Повторное посещение. По мере готовности выписки ЕГРН с новыми данными, заявитель обращается в МФЦ повторно. Конкретный срок сообщит специалист центра. Также можно отслеживать степень готовности по персональному трек-номеру на сайте Росреестра. В итоге второго посещения МФЦ, заявителю передадут выписку из ЕГРН с обновленными данными о собственности гаража, попросят расписаться в уведомлении, подтверждающем получение бумаг.

В отдельных ситуациях оформление купли-продажи гаража через МФЦ в 2024 году сопряжено с появлением обстоятельств, из-за которых пройти регистрационную процедуру невозможно. Специалист центра детально разъяснит проблему, даст информацию о методиках ее решения. После устранения всех недочетов документация подается заново.

Купля-продажа гаража в гаражном кооперативе

Ранее структуры данного типа попадали под определение некоммерческих. Однако с 01.09.2014 года, после исключения ст.116 ГК РФ, гаражные кооперативы стали считаться потребительскими кооперативами (гл.9.1 ГК РФ). Согласно с ч.1 ст.123.2 ГК РФ, под ГСК понимается добровольное объединение граждан для удовлетворения определенных потребностей, включая материальные, выполняемое через соединение имущественных паевых взносов.

Фактически, ГСК в 2024 году представляет собой юридическое лицо, занимающееся возведением и обслуживанием гаражных построек, включая предоставление коммунальных услуг. Зачастую территории, на которых расположены постройки, находятся в собственности или бессрочном пользовании кооператива, арендуются у муниципалитета.

Если фактический собственник не владеет землей и постройкой, при продаже покупатель приобретет только пай в ГСК (конкретно сам гараж). При этом он купит не саму постройку, а право пользования.

Для осуществления сделки купли-продажи гаража в гаражном кооперативе в 2024 году через МФЦ потребуются данные ГСК. Исходя из этого, перед сделкой нужно выяснить некоторые моменты:

1. Легальность. Продать гараж можно в случае, если кооператив обладает исключительным правом на распоряжение землей, где установлен гараж. Также нужна информация, официально ли было возведено строение. Таким образом, от ГСК потребуются регистрационные данные на землю и постройку, техническая информация из БТИ.
2. Сроки действия арендных договоренностей, если участок арендован у муниципалитета. Этот момент особенно важен, так как по прошествии времени аренды все находящиеся на земле постройки могут быть уничтожены по решению местных властных структур. Как правило, ГСК арендуют землю на бессрочном основании, однако имеются преценденты.
3. Приобретение кооперативного надела или его приватизация. Получение имущественных прав на объект существенно упростит процедуру купли-продажи в будущем.

Ключевой нюанс при покупке гаража в ГСК – это все участники сообщества несут субсидиарную ответственность (ст.399 ГК РФ). Это означает, что в случае возникновения задолженностей, кредиторы вправе затребовать погасить долги от членов кооператива. Если ГСК накопит большой долг, все его члены несут ответственность своим имуществом.

При составлении ДКП потребуется обозначить в качестве объекта сделки – пай в ГСК, состоящий из гаража. Также рекомендуется персонифицировать данные, обозначить порядковый номер сооружения, ряд, в котором оно находится.

Договор купли-продажи гаража для МФЦ 2024 года

Составление договора купли-продажи гаража через МФЦ регулируется соответственно с рекомендациями, обозначенными в параграфе 7 гл.30 ГК РФ. Здесь указано, что соглашение в 2024 году должно иметь исключительно письменную форму (ст.550 ГК РФ), устные договоренности юридической силой не обладают.

Договор купли-продажи гаража в 2024 году составляется в 3-х копиях. Одна из них передается МФЦ в Росреестр, две другие передаются участникам процесса. Заполнение ДКП регламентируется ст.130 и ст.131 ГК РФ, при этом в ст.550 ГК РФ обозначена обязанность обеих сторон подписать бланк. В соответствии с параграфом 7 главы 30 ГК РФ и ст.432 ГК РФ, договор купли-продажи гаража через МФЦ в 2024 году включает такие моменты:

• Дата и место составления документа.
• Преамбула, где фиксируются паспортные данные участников, их адреса регистрации и ФИО.
• Цена (ст.555 ГК РФ).
• Предмет соглашения (ст.554 ГК РФ). Здесь отмечают технические параметры сооружения (адрес, площадь, иные особенности), данные правоустанавливающего характера.
• Особые условия (п.4 ст.432 ГК РФ). В этом пункте указываются гарантии продавца об отсутствии задолженностей и обременений, претензий от третьих лиц.
• Реквизиты и личные подписи участников (ст.550 ГК РФ).
• Акт приема-передачи собственности (ст.556 ГК РФ). Отмечается процесс перехода объекта к новому владельцу.
• Прочие условия (ст.427 ГК РФ). Количество экземпляров, ответственность участников и обязанность по уплате пошлинного сбора отмечается тут.

Если договор включает в себя несколько листов, обязательно требуется пронумеровать их. Ознакомиться с образцом договора купли-продажи гаража через МФЦ в 2024 году можно по ссылке.

Стоимость оформления купли-продажи гаража в МФЦ

Законодатель установил пошлинный сбор в размере 2 тыс. рублей за процедуру регистрации сделки продажи гаража через МФЦ. Обозначенная сумма утверждена соответственно с пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ. Оплатить сбор можно любым доступным способом: через банковское отделение, кассу МФЦ, терминал самообслуживания и т. д. Реквизиты для оплаты передаются заявителю специалистом МФЦ. Также узнать их можно на официальном портале ведомства.

В ст. 333.35 НК РФ обозначены определенные категории пользователей, для которых действует скидка на пошлинный сбор. Если заявитель относится к льготной группе, необходимо сообщить об этом сотруднику МФЦ.

Сроки оформления

Законодатель контролирует временные рамки предоставления услуг. В случае подачи заявки на утверждение ДКП гаража посредством МФЦ срок в 2024 году равен 9 рабочим дням. Данный период утвержден соответственно с требованиями ст.16 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку МФЦ представляет собой посредника между государственными структурами и заявителем, временные рамки могут увеличиться на 1–2 дня. Этот период необходим для обработки заявки и передачи документации в Росреестр.

Если регистрационная процедура договора купли-продажи гаража в Росреестре приостановлена, после устранения замечаний должностного лица и возобновления процесса, срок начинается по новой.

Приостановка и отказ в регистрации продажи гаража через МФЦ в 2024 году

Специалисты МФЦ откажут в приеме документации в случае, если заявитель не предоставил паспортные реквизиты. Стоит отметить, что подтвердить личность можно исключительно по паспорту или документу, выступающему его заменой. Водительское удостоверение, пропуски и т. д. будут отклонены.

Если заявитель не предоставил полный пакет документации, неверно оформил заявку, отказать ему нельзя. Дополнительные сведения и исправленные документы потребуется передать в МФЦ в сжатые сроки. В противном случае Росреестр оставляет за собой право остановить регистрационную процедуру.

В ст.26 ФЗ-218 прописываются конкретные причины для остановки регистрации продажи гаража через МФЦ. В 2024 году перечень складывается из 55 пунктов, среди которых:

• сомнения в подлинности переданной документации;
• бумаги не отвечают действительным нормам законодательной базы;
• на заявке имеется подпись лица, не относящегося к предмету соглашения;
• собственнические права на гараж не подтверждены, заявитель не вправе распоряжаться имущественными активами;
• на конкретный лот установлены ограничения на исполнение регистрационных мероприятий;
• документация по объекту передана на госрегистрацию, однако решение по сделке отсутствует;
• заявитель передал неполный пакет бумаг.

Если специалист принимает решение об остановке регистрационной процедуры, заявителю направляется официальное уведомление, указывающее на конкретное обстоятельство. Устанавливаются временные ограничения на приостановку процесса (от 30 до 90 дней). Если заявитель в обозначенные сроки не решит проблему, Росреестр направит отказ в исполнении операции по регистрации ДКП гаража через МФЦ.

Оплата налогов при оформлении купли-продажи гаража

В соответсвии пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, в 2024 году с доходов от продажи гаражей, уплачивается налог НДФЛ. Однако в Налоговом Кодексе Российской Федерации перечислен ряд условий, при которых продавец гаража может быть освобожден полностью или частично от налога при реализации.

При оплате налогов при оформлении купли-продажи гаража доходом будет считаться большая из величин – сумма, указанная в договоре купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Для определения суммы налога с продажи гаража доход умножают на действующую ставку:

• для резидентов РФ – 13% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ);
• для нерезидентов – 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Резиденты РФ в 2024 году могут уменьшить налог с продажи гаража через МФЦ, если воспользуются имущественным вычетом по своему выбору (п. 2 ст. 220 НК РФ):

• 250 000 руб.;
• расходы, понесенные при приобретении объекта, подтвержденные документально (даже если затраты нес наследодатель или даритель, но не заявлял о них ранее).

Для нерезидентов вычетов в НК РФ не предусмотрено.

Пример 1.

Иванов продал гараж в первый год владения им за 230 000 руб. При этом он решил применить вычет 250 000 руб. Кадастровая стоимость объекта – 200 000 руб. (70% от кадастровой стоимости = 140 000 руб., поэтому налоговая база определяется по более высокой сумме сделки).

Так как 230 000 руб. меньше, чем имущественный вычет в 250 000 руб., налог с продажи гаража, в собственности Иванова находившегося менее года, не начисляется.

Пример 2.

Иванов в 2024 году заключил договор о продаже гаража за 400 000 руб. В собственности гражданина Иванова недвижимость числилась 1,5 года. Платежных документов на приобретение объекта не сохранилось. Кадастровая стоимость объекта 580 000 руб.

Т.к. 70% от кадастровой стоимости больше, чем сумма, указанная в договоре, налогом облагается сумма 406 000 руб. (580 000 х 70%). Чтобы уменьшить сумму к уплате, Иванов заявил в декларации имущественный вычет 250 000 руб. Налог с продажи гаража в 2024 г. составит (406 000 – 250 000) х 13% = 20 280 руб.

Пример 3.

Иванов продает капитальный гараж за 1 млн руб. 2 года назад он покупал его за 850 тыс. руб., о чем сохранились документы. Кадастровая стоимость недвижимости 1 020 000 руб. Так как 70% кадастровой стоимости (1 020 000 х 70% = 714 000 руб.) меньше, чем сумма, полученная по договору, облагаемый доход составит 1 млн руб.

Так как имеются документально подтвержденные расходы на приобретение, сумма к уплате составит (1 000 000 – 850 000) х 13% = 19 500 руб.

Затраты на покупку гаража должны быть подтверждены документами – копиями договора на покупку, расписками продавца о получении средств, банковскими выписками, квитанциями и т.п.

От уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ в 2024 году продавец гаража будет освобожден, если в его собственности недвижимость числилась 5 лет и более (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок владения сокращается до 3-х лет, если право собственности было зарегистрировано налоговым резидентом до 01.01.2016 г. либо имущество получено на основании (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

• договора дарения или по наследству от близких родственников (детей, родителей, бабушек, дедушек и т.п.);
• приватизации недвижимости;
• договора ренты.

Резидентами считают людей, которые пробыли в РФ более 183 дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Период владения определяется с момента регистрации недвижимости в Росреестре, либо по дате получения акта приема-передачи имущества в гаражно-строительном кооперативе при условии внесения полного паевого взноса (письмо ФНС от 17.06.2021 № БС-19-11/237@).

Что делать, если нет документов на гараж?

Приобретение неузаконенного гаража в 2024 году чревато большим количеством рисков:

• сооружением можно пользоваться, но передать его в наследство, подарить или продать невозможно;
• неузаконенную конструкцию могут снести, так как постройка будет считаться самовольной;
• без документов имеется риск столкнуться с мошенниками.

Единственный выход из ситуации – утверждение прав собственности на гараж. Исполнить эту задачу можно, если постройка расположена на земле, официально находящейся в собственности или в ГСК. Узаконить можно исключительно капитальные строения (имеющие фундамент).

Узаконить гараж без документов в 2024 году можно 2 способами:

1. Использование «гаражной» амнистии. Получить в собственность объект без проблем могут лица, принявшие землю от муниципалитета до 31.10.2001 года (наследники людей, получивший надел по данной схеме), при условии, что она имеет статус СНТ, ЛПХ, ИЖС.
2. Судебное решение.

В ч.2 ст.14 ФЗ-218 указано, что при отсутствии правоустанавливающей документации на гараж первопричиной для госрегистрации прав через МФЦ выступает решение судебной инстанции о признании за конкретным лицом прав собственности.

Как продать гараж через МФЦ, если документы на землю есть, а на постройку гаража нет?

Если земельный надел, на котором находится гараж, пребывает в собственности, с продажей гаража через МФЦ проблем не возникнет. Это объясняется тем, что в 2024 году владелец вправе размещать на своей собственности любые объекты. Если потребуется узаконить постройку, с этим проблем не возникнет.

Единственный нюанс – надел должен принадлежать к определенной категории земель (СНТ, ИЖС или ЛПХ).

Особенности продажи гаража через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Законодательная база РФ не определяет четкое определение «гараж». Учитывая, что нормативная документация не использует данный термин, под гаражом принято понимать имущественный объект. В зависимости от обстоятельств он может быть:

• недвижимым – капитальная постройка имеет фундамент, ее невозможно переместить без разрушения;
• движимым – объект может быть перемещен без разрушения конструкционных особенностей постройки (навес, металлический бокс, гараж-ракушка и т. д.).

Действительная законодательная база не содержит в себе положения, регламентирующие куплю-продажу гаражей. Ранее существовал проект №785806–7 «О праве собственности на гаражи», однако он был отозван. Ввиду этого оформление ДКП гаража через МФЦ осуществляется с оглядкой на:

1. ГК РФ. Любая операция, связанная с куплей-продажей, определяющая порядок приобретения собственнических прав регулируется данным нормативом.
2. ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
3. Градостроительный Кодекс. Здесь прописывается процедура получения разрешения на строительство. Отдельно указывается момент, что в случае наличия у гражданина земельного надела, он вправе возводить на нем гараж без предварительного получения разрешения, если постройка и земля под ней не будут использованы для получения дохода.

Жителям Петербурга и Москвы при покупке гаражной постройки следует быть особенно внимательными. Ввиду активной застройки этих городов земли гаражных кооперативов часто изымаются. Если строение на законных основаниях принадлежит пользователю, он получит компенсацию по рыночной цене. Если документов на гараж нет – гражданин останется ни с чем. Еще один важный момент, в крупных агломерациях существует большой риск столкнуться с мошенниками. Потому при покупке-продаже гаража в столице и Санкт-Петербурге особое внимание следует уделить изучению предоставленной документации.

Нюансы продажи

В 2024 году ДКП на гараж может составляться и оформляться в МФЦ. В некоторых ситуациях потребуется обязательное нотариальное заверение (ст.163 ГК РФ):

• гараж или земля в долевом владении;
• собственник – недееспособное лицо или ребенок, не достигший 18 лет;
• сделка осуществляется по доверенности;
• для выполнения операции необходимо согласие супруга;
• установлено наличие договора ренты или уступки права требования.

Каждая ситуация имеет свои тонкости. Более детально узнать о них можно непосредственно в МФЦ. Специалист изучит предоставленные данные, даст рекомендации по скорейшему завершению процесса.